Como calcular se o m² de determinada região está caro ou barato?

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Quando uma casa está a venda, compradores e vendedores estão negociando duas coisas: o terreno e a casa, portanto o valor final da negociação deve ser observada a partir desses dois elementos. Quando a venda for apenas do terreno, somente o seu valor é considerado, visto não haver nenhuma benfeitoria ali.
No caso da casa seu valor é definido geralmente pelo tipo de construção, tamanho, qualidade dos materiais usados, arquitetura empregada, entre outros fatores, mas no caso do terreno além das dimensões do mesmo, o principal item usado para determinar seu valor é o preço por metro quadrado e encontrando esse preço, basta multiplicar pela dimensão do terreno para encontrar o valor da venda.
O cálculo é fácil, mais difícil é encontrar o preço do metro quadrado e neste caso alguns fatores irão influenciar este preço:
Localização do terreno:

Normalmente ele tende a seguir os preços dos terrenos na mesma região. Com isso um terreno localizado em um bairro ou área valorizada, tende a seguir o valor daquela região. Este é inclusive um método usado para ajudar a determinar o seu preço.
Desnível:

Terrenos com muito desnível tende a ter o preço por metro bastante reduzido, especialmente se esta caída for para o fundo do terreno. O desnível de um terreno irá determinar quanto você irá gastar para deixá-lo nivelado para a construção e quanto menos melhor.
Dimensões:

Terrenos com dimensões muito pequenas ou com medidas muito desproporcionais também tende a ser desvalorizados. Isto tem a ver com a dificuldade de se construir algo neste local. Ao vislumbrar a compra de um terreno, é comum as pessoas projetaram uma construção ali e quanto mais obstáculo este terreno oferecer à construção, menor será o interesse das pessoas e consequentemente o valor.
Vizinhança:

O que tem ao lado do terreno ou na frente dele pode ajudar ou atrapalhar e isto tem impacto direto no valor dele. Imagine que ao lado tenha uma empresa que emita muito barulho ou faça muita sujeira. Um salão de festas pode não ser o melhor tipo de vizinho, entre outros casos.
Rua:

A própria rua e as suas características também podem impactar no valor do m/2. Eu tinha um terreno muito bom e em uma área nobre da cidade, mas a rua na ajudava. Era muito movimentada e com trânsito rápido, sem contar que a noite ficava muito deserto. O meu interesse em construir uma casa ali caiu muito a ponto de eu vendê-lo.
Potencial:

Este é um fator subjetivo, mas ele existe. Qual é o potencial do terreno ou a sua vocação? Tem terreno que as pessoas olham e diz: Nossa, dá para fazer um belo sobrado ali ou é um bom lugar para montar uma clínica. Entre outros fatores.
Antes de comprar um terreno ou imóvel, verifique outros terrenos a venda na mesma região e compare o preço por m² para certificar se o valor por metro está dentro da média. Compare com terrenos em outras regiões, isto tanto o valor por m² como o valor por região.


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