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Como saber se o aluguel é melhor do que a compra de um imóvel?

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Há até pouco tempo, a resposta a esta pergunta seria tão previsível que poderia gerar discussões acerca da importância de se investir em um imóvel como garantia de uma vida tranquila. Mas hoje, com as altas prestações dos financiamentos, é preciso pensar bem antes de se decidir, como orienta a Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH).
Para quem está pensando em alugar, o diretor do escritório de representação da ABMH em São Paulo, Alexandre Naves Soares, diz que existem algumas vantagens. “Os gastos com fundo reserva e taxas extras/extraordinárias devidas ao condomínio são de responsabilidade do proprietário, o valor do aluguel é menor que da prestação mensal de um financiamento e em caso de venda do imóvel locado, o locatário tem preferência na compra. Além disso, para formalizar o negócio, não há despesas cartorárias nem pagamento de ITBI, basta um contrato particular, que pode ser até verbal”, enumera.
No entanto, quem optar por esta alternativa, deve estar ciente de que não terá qualquer benefício decorrente da valorização do imóvel e que o valor do aluguel aumentará anualmente, geralmente pela variação do IGP-M. Também não pode fazer alterações ou melhorias nele, sem a prévia autorização do proprietário. “Fora isso, é preciso lembrar que o valor do aluguel nunca volta para o locatário, e que o proprietário pode solicitar a desocupação do imóvel ao final do prazo contratual ou nas hipóteses previstas na lei do inquilinato. Ademais, para fechar o negócio, é necessário que interessado apresente alguma garantia ao proprietário (fiador, seguro fiança, caução etc)”, conta Soares.
Quem compra, além de ganhar com a possível valorização da unidade, tem a liberdade de fazer as alterações, melhorias e reformas que quiser, deixando o imóvel com as características que mais lhe interessam e mais lhe trazem comodidade, como destaca o consultor jurídico da ABMH em Sorocaba, Ricardo Pereira Chiaraba. “Na aquisição da casa própria, não é necessário apresentar fiador ou outra forma de garantia de pagamento das prestações, no caso de financiamento, já que o próprio imóvel serve como garantia.”
Além disso, nos financiamentos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), as prestações diminuem ao longo dos anos e, no caso de morte ou invalidez permanente do mutuário, o financiamento é quitado pelo seguro habitacional. “Há, ainda, a possibilidade de utilização, pelo comprador, do FGTS para quitação total ou parcial do preço da compra e venda, amortização total ou parcial do saldo devedor e/ou pagamento de até 80% do valor das prestações mensais”, completa o consultor da ABMH.
Mas, ao fazer este planejamento, o interessado em adquirir um imóvel deve saber que terá de arcar com o fundo reserva e demais despesas condominiais e tributárias, inclusive aquelas eventualmente não pagas pelo vendedor. Ao efetuar a compra, também é necessário o recolhimento do ITBI, pagamento dos custos com a escritura pública ou contrato de financiamento imobiliário (que tem força de escritura) e registro da escritura ou contrato no cartório de imóveis. “O comprador também pode ter perdas com a eventual desvalorização do imóvel, e despesas com reformas ou acabamentos, como iluminação, armários etc”, diz Ricardo Chiaraba.
Para saber se compensa optar por um financiamento ou locação, o interessado deve ter em mente o seguinte:

– Ele tem disciplina financeira para fazer uma poupança com a quantia correspondente à diferença entre o valor da prestação e o valor do aluguel? Exemplo: a prestação mensal fica em R$ 3.000, já o aluguel em R$ 1.600, neste caso, o interessado tem a disciplina de fazer uma poupança mensal com os R$ 1.400 que “sobram”?
– Se tiver disciplina financeira, a conta é simples: se o valor dos juros que são embutidos na prestação + fundo reserva (se houver) são maiores que o valor do aluguel, o melhor é alugar e poupar a diferença; por outro lado, se os juros mensais + fundo reserva (se houver) são menores que o valor do aluguel mensal, compensa fazer a compra.
– Outro detalhe a ser levado em consideração é que, além do valor entrada, o comprador precisa ter o dinheiro para quitar as despesas com ITBI, escritura (ou contrato de compra e venda com financiamento) e registro. Tudo isso deve ser colocado na ponta do lápis, antes de fechar o negócio.
– No mais, se optar pela compra, o interessado deve ter os cuidados que o negócio exige.


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